Freitag, 23 April 2021 12:23

Das neue WEG-Gesetz - Eine Zwischenbilanz nach vier Monaten

Bekanntlich gilt seit Dezember 2020 das neue WEG-Gesetz. Das Gesetz führt zu Unsicherheiten bei Eigentümern und insbesondere bei Verwaltern, wobei einige Regelungen bereits positive Auswirkungen mit sich gebracht haben.

Das neue WEG-Gesetz wurde durch den Gesetzgeber umfangreich modernisiert und angepasst. Grund für diese Anpassung war insbesondere die Idee, die praktischen Bedürfnisse der Wohnungeigentümergemeinschaften an zukünftige, auch gesellschaftliche Veränderungen anzupassen.

Insbesondere hatte der Gesetzgeber im Blick, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen der Anlage zu vereinfachen. So wurden insbesondere privilegierte bauliche Maßnahmen in das Gesetz aufgenommen, auf deren Umsetzung und Durchführung die Eigentümer Ansprüche haben. Exemplarisch sei hier auf Maßnahmen zur Energieeinsparung, oder Möglichkeiten zur Nutzung von Elektromobilität durch Anbringung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge hingewiesen.

Diese Veränderung des Gesetzes ist mit Sicherheit sinnvoll und notwendig um insbesondere den gesteigerten Erfordernissen des Umweltschutzes gerecht zu werden, insbesondere weil nach altem Recht sehr hohe Anforderungen an die Durchführung auch solcher Maßnahmen gestellt wurden.

Sinnvoll und „Up-to-date“ sind darüber hinaus die Veränderungen des Gesetzes im Hinblick auf die Durchführung von Eigentümerversammlungen. Die Eigentümerversammlung ist jetzt immer beschlussfähig und die Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Gerade in Zeiten der Pandemie wäre die Abhaltung von Eigentümerversammlungen zum Teil unmöglich geworden, wenn vor allen Dingen die Regelung zur Beschlussfähigkeit aufrechterhalten worden wären. Auch die Einführung der Möglichkeit zur Durchführung der Eigentümerversammlungen online hilft natürlich grundsätzlich und theoretisch Kontakte zu vermeiden und die Verwaltung der Liegenschaften zu vereinfachen.

Der Verwalter von Wohnungseigentum wird jedoch durch diese abgeänderten Regelungen häufig vor besondere Herausforderungen gestellt. Es sich insbesondere immer wieder die Frage, wie eine Online-, oder Hybrid-Eigentümerversammlung abgehalten werden kann (so insbesondere die nicht bestehende Möglichkeit zur Nutzung allgemein zugänglicher Video-Chat-Software, wie z.B. Zoom, mangels „Datenschutzkompatibilität“), oder welche Mehrheitserfordernisse nun tatsächlich bei der Beschlussfassung über bauliche Maßnahmen bestehen.

Des Weiteren besteht gerade auf Seiten des Verwalters Unsicherheit dahingehend, welche Rechte -die nach dem neuen Gesetz zugunsten des Verwalters stark erweitert worden sind-dieser nunmehr tatsächlich ausüben darf. Welche Pflichten und welche Rechte der Verwalter hat, ist nämlich nicht genau definiert.

Gerade professionelle Verwalter werden jedoch zumindest teilweise die neuen Regelungen zur Einführung des Nachweises der besonderen Qualifikation des Verwalters begrüßen, weil hiermit Marktvorteile begründet werden. Natürlich liegt dies auch insbesondere im Interesse der Eigentümer.

Für uns auf das WEG-Gesetz spezialisierte Rechtsanwälte, die ständig Verwalter und Eigentümergemeinschaften vertreten, ist die derzeitige Situation bei vielen Rechtsfragen unbefriedigend, weil nämlich keine Rechtssicherheit besteht, was eigentlich auch ein Ziel der Reform des WEG-Gesetzes war.

Rechtssicherheit gab es zuletzt, weil innerhalb der etwa 13-jährigen Geltung der vormaligen Fassung des WEG-Gesetzes natürlich viele Gerichte und vor allen Dingen „Obergerichte“ Leitentscheidungen zu fast allen Fragen des täglichen WEG-Lebens in der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen haben. Es sei z.B. auf die zuletzt noch mit Entscheidungen aus 2019 und 2020 gefestigte Rechtsprechung des BGH zum Umgang mit baulichen Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft verwiesen. Diese ganzen Maßstäbe, an denen sich sowohl der Verwalter, Rechtsanwälte, als auch Amtsgerichte orientieren konnten, sind nunmehr passée.

Wir haben gleichwohl die Hoffnung, dass innerhalb kürzester Zeit durch praktischen Umgang mit den neuen Regelungen Sicherheit entstehen wird. Ob dann aber der neue Gesetzesentwurf tatsächlich die Zielsetzungen des Gesetzgebers erfüllen wird, bleibt abzuwarten.

Die Rechtsanwälte Struck beraten spezialisiert in allen Bereichen des Wohnungseigentumsrechts sowohl Verwalter, als auch Eigentümer. Wir sind beratendes Mitglied des Bundesverbandes der Immobilienverwalter e.V. (BVI) und setzen uns daher fortlaufend auch im Rahmen von Fortbildungen mit den neuen Gesetzesmaterialien auseinander. Soweit Sie als Eigentümer oder Verwalter rechtliche Unterstützung benötigen, stehen wir mit professionellen Raten Ihrer Seite!

Die Rechtsanwälte Struck

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